Byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd

Byggfelsförsäkring

En byggfelsförsäkring ska finnas vid nybyggnad eller ombyggnad, dvs en ändring som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas, om byggnaden helt eller till övervägande del är avsedd att användas som bostad för permanent bruk.

Vanliga undantag från krav på byggfelsförsäkring
För en- och tvåbostadshus krävs inte byggfelsförsäkring för sådana åtgärder som är undantagna krav på bygglov t ex att anordna en skyddad uteplats i närheten av bostadshuset, anordna ett skärmtak eller uppföra en komplementbyggnad (så kallad friggebod) i omedelbar närhet av bostadshuset.

Det krävs inte heller någon byggfelsförsäkring för byggnadsåtgärder som utförs av byggherren i egenskap av konsument, så kallad självbyggare. Självbyggare är den som bygger själv, åt sig själv, med egna händer. Det finns ibland omständigheter som gör att en byggherre måste teckna en byggfelsförsäkring trots att han anser sig själv vara självbyggare. Om byggherren t ex köper tjänster i viss utsträckning för att få hjälp med att uppföra byggnaden kan byggnadsnämnden komma fram till att en byggfelsförsäkring behöver tecknas trots att byggherren bidrar med eget arbete.

Byggnadsnämnden prövar behovet
Byggnadsnämnden prövar frågan huruvida en byggfelsförsäkring behövs i samband med en ansökan om bygglov eller vid anmälan för någon åtgärd enligt ovan. Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknade kostnaderna för åtgärden och försäkringen samt risken för att allvarliga fel och skador uppstår.

I de fall byggkostnaden inte kan beräknas innan arbetet påbörjats som t ex vid ombyggnadsåtgärder skall byggherren ange ett uppskattat maxbelopp dvs ett takpris för vad byggnadsåtgärderna får lov att kosta. Ibland kan entreprenader handlas upp allteftersom arbetena pågår på arbetsplatsen. Några försäkringsbolag erbjuder även en viss typ av byggfelsförsäkring som kan kompletteras i takt med att nya entreprenader handlas upp.

I de fall en byggfelsförsäkring behövs skall försäkringen omfatta samtliga delar av byggnaden oberoende av om olika entreprenörer utför olika delar av projektet.

Färdigställandeskydd

Ett färdigställandeskydd ska finnas i fråga om småhus när en näringsidkare för en konsuments räkning utför arbeten som avser en nybyggnad eller tillbyggnad eller en åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § plan—och bygglagen, PBL och om det finns behov av ett sådant skydd.

Färdigställandeskyddet ska bestå av en försäkring eller en bankgaranti.

Färdigställandeskydd skall tecknas för varje entreprenad överstigande ett för närvarande normalt 10 prisbasbelopp. Flera färdigställandeskydd kan därför behövas för ett och samma byggprojekt.

Vanliga undantag från krav på färdigställandeskydd
Om byggnadsnämnden kommer fram till att det inte krävs någon byggfelsförsäkring behövs normalt inte heller något färdigställandeskydd.

Om åtgärden avser ett småhus som inte skall användas för permanent bruk, får byggnadsnämnden besluta att något färdigställandeskydd inte behövs.

Det krävs inte färdigställandeskydd för sådana åtgärder som är undantagna krav på bygglov t ex att anordna en skyddad uteplats i närheten av bostadshuset, anordna ett skärmtak eller uppföra en mindre komplementbyggnad (så kallad friggebod) i omedelbar närhet av bostadshuset.

Det krävs inte heller färdigställandeskydd för åtgärder som utförs av byggherren i egenskap av konsument, så kallad självbyggare. Självbyggare är den som bygger själv, åt sig själv, med egna händer. Det finns ibland omständigheter som gör att en byggherre måste teckna ett färdigställandeskydd trots att han anser sig själv vara självbyggare. En sådan situation kan uppstå om byggherren anlitar en näringsidkare och att den köpta tjänsten överstiger ett visst belopp.

Gemensamt för byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd

Byggherrens ansvar
Det är byggherren som i förekommande fall ska se till att en byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd finns. Bedömer byggnadsnämnden att en byggfelsförsäkring behövs får arbetet inte påbörjas innan bevis på att försäkringen tecknats visats upp för byggnadsnämnden. Ett försäkringsbrev utställt av ett godkänt försäkringsbolag godtas som bevis på att en byggfelsförsäkring eller färdigställandeskydd finns. Byggfelsförsäkringen tecknas antingen av beställaren (byggherren) eller av entreprenören. Färdigställandeskyddet, som antingen kan bestå av en försäkring eller en bankgaranti, tecknas i regel av entreprenören.

Det finns andra försäkringar som normalt ska finnas hos den entreprenör man anlitat t ex ansvars-, företags- eller entreprenadförsäkring m fl. Dessa typer av försäkringar kan inte ersätta vare sig byggfelsförsäkringen eller färdigställandeskyddet. Ej heller kan en s.k. "baktung betalningsplan" eller en överenskommelse om innestående slutbetalning ersätta ett färdigställandeskydd.

Tekniskt samråd
Om det krävs en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd ska byggnadsnämnden ge försäkringsgivaren eller den som svarar för färdigställandeskyddet tillfälle att delta i det tekniska samrådet. Vid samrådet ska behovet av en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd gås igenom.

Startbesked
Om det krävs en byggfelsförsäkring eller ett färdigställandeskydd ska bevis om en sådan försäkring eller ett sådant skydd ha visats upp för byggnadsnämnden innan startbesked kan lämnas. Startbesked kan i undantagsfall ges med villkor om att bevis om byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd ska redovisas före byggstarten. Byggnadsarbetet får i sådana fall inte påbörjas förrän bevis om byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd har visats för byggnadsnämnden.

Överklagande
Byggnadsnämndens beslut enligt lagen om byggfelsförsäkring m.m. får överklagas hos länsstyrelsen.

Förslag på nya regler

Det finns en departementspromemoria med ett förslag om att kravet på obligatorisk byggfelsförsäkring ska tas bort. (Ds 2011:2). Något beslut har ännu inte fattats och synes ej heller vara nära förestående.